‘İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği’ 22 Kasım 2025 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi. Yönetmeliği inceleyince amacın“uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90’ının değer artış payı olarak kamuya kazandırılması” olduğu anlaşılıyor. Değer artışının kamuya kazandırılması nasıl gerçekleşecek? Her şeyden önce taşınmazın maliklerinin tamamının isteği ve mevcut uygulama imar planının bu doğrultuda değiştirilmesi gerekli. Nasıl bir değişiklik öngörülüyor? Belirlenen bazı sınırlamalarla “en az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip oluşmuş imar adalarında ada bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde” olmalı.
Söz konusu değişiklik parsel bazında olacak ise “plan değişikliği öncesi mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini değişiklik sonrası arttırmamak kaydıyla, ticaret+konut, turizm+konut, ticaret+turizm+konut gibi karma kullanım kararı getiren fonksiyon değişiklikleri yapılabilir.” Yönetmelik, başvuru esaslarını, kıymet takdir komisyonunun oluşumunu, ödeme şekillerini vb. belirliyor.
Örnek verecek olursak değişiklik öncesi değeri 1 milyon TL olarak belirlenen bir arsa değişiklik sonrası 2 milyon tl. ederse mülk sahipleri yönetmelikte belirlenen yüzde çerçevesinde kamuya 900 bin TL ödeyecek. Böylesi bir değişiklik önerisi Ahmet Davutoğlu’nun Başbakanlığı döneminde ‘Hazine ve Maliye’ Bakanı Mehmet Şimşek tarafından daha düşük oranda gündeme getirilmiş ancak spekülatörlerin tepkisi karşısında geri çekilmişti. Bakalım bu kez ne olacak?
Ranta Sınırlama mı?
Bakanlığın yaptığı değişiklik haberini okuyunca arkadaşım Yüksek Mimar Mustafa Kavadarlı aklıma geldi. 60 yıla yaklaşan tasarım ve uygulama deneyimi olan Kavadarlı’nın çok sayıda CHP Milletvekiline ve Parti liderine bu konuda uyarılar içeren mektuplar yazdığını ancak olumlu bir dönüş alamadığını biliyorum. Almanya gibi gelişmiş ülkelerde bile imar artışının yüksek oranda vergilendirildiğini vurgulayan Kavadarlı şöyle yazıyordu: “Düşünsenize İstanbul’daki büyük bahçeli konakların ve İstanbul’a yakın çiftliklerin sahiplerinin hepsi yüzlerce ev sahibi oldu. İktidara yakın bir iş adamı kamu bankalarından kredi alıp Ali Sami Yen stadının yerine bir bina yaptırıyor sonra da oradan elde ettiği yüksek kiralarla bu krediyi ödüyor. Bir konuşmasında Ekrem İmamoğlu da İstanbul’daki imar farkı ile Türkiye’nin konut ihtiyacının % 80’inin karşılanabileceğini söylemişti.”
Bir milletvekiline yazdığı başka mektupta da şunları belirtmişti: “Ülkemizde bir yerden yol geçtiğinde şerefiye olarak adlandırılan bir vergi alınmaktadır. Ancak bu vergi arsa değerinin %1’i mertebesindedir. Şehir içinde gelişmiş mahallerde eski 2 katlı ve bahçeli ev yerine, 8 katlı her katında 2 daire olan 16 daireli apartman yapılıyor. Evin ilk sahibi de bu dairenin en az yarısı olan 8 daireye sahip oluyor; hiçbir vergi vermeden. Bu 8 daireye sahip olan kişinin çocuklarının bile çalışmaya ihtiyacı kalmıyor. Bir örnek vermek gerekirse, İstanbul Levent’te Eczacıbaşı ilaç fabrikası tek katlı büyük bir bina idi. Şimdi buraya çok katlı büyük bir AVM inşa edildi. Yeni binanın değerini ifade edemem. Bu değer artışları hem şehir içinde hem kenarlarında gerçekleşiyor. Şehirlere sonradan gelenler daha önce yerleşenlere çok büyük değer artışları ödüyor. Bu konuyu Maliye Bakanlığımızdaki görevli uzmanlarda biliyor ancak bu vergi ülkemizde alınamıyor. ‘Sosyalist ihtilal olmadan bu vergi alınamaz’ dedi yakın bir arkadaşım. Oysa Almanya’da 50-60 yıldır böyle bir verginin alındığını biliyorum.”
Rant yalnız arsada mı?
Söz konusu Yönetmelik rantı önleme yönünde bir adım sayılabilir. Ancak yeterli mi? Değil! Çünkü artış yalnızca arsa üzerinden alınacak. Kavadarlı’nın mektuplarında sözünü ettiği kat artışlarının sağladığı rantlar nasıl yok edilecek?
Ayrıca özelleştirme idaresinin sağladığı rantların önlenmesini de yeni yönetmelikte göremiyoruz. Bir örnek vereyim: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Beşiktaş Akat Mahallesi’nde bulunan Etiler Polis Meslek Yüksekokulu ile bu parsellerin kuzeyinde bulunan tescil dışı alana 26 Aralık 2012 tarihinde uygulama imar planı değişikliği yaptı. TMMOB Mimarlar Odası ve TMMOB Şehir Plancılar Odası, bu plan değişikliklerine karşı dava açtı ve Bakanlığın Ankara’dan yaptığı plan değişikliği Danıştay 6. Dairesi tarafından 28 Haziran 2021 tarihinde iptal edildi. Bakanlık, Ocak 2023’te yeni bir imar planı hazırladı, İBB tarafından yeni bir yapı ruhsatı verilmemesine karşın inşaat yeniden başladı. Yapı ruhsatını Bakanlığın vermesi üzerine Mimarlar Odası bu ruhsatın da iptali istemiyle dava açtı. Basından öğrendiğime göre 2018 yılında kurulan kat irtifakına uygun olarak üç ayrı blokta 516 bağımsız bölüm var. Bazılarının trilyon TL. mertebesinde kazanacağı parayı düşünmek bile zor. Vergi mi? Güldürmeyin beni!
Yetkililer yönetmeliğin amacının “şehirlerin plansız büyümesini önlemek, keyfi imar değişikliklerinden doğan haksız kazancı engellemek, kamu yararı oluşturan projeler için gelir sağlamak, arsa spekülasyonunu azaltmak” olduğunu vurguluyor. Değerli okuyucu bu savlara inanmak mümkün mü?
Bakanlık, Ocak 2023’te yeni bir imar planı hazırlamış, İBB tarafından verilen yeni bir yapı ruhsatı olmamasına karşın inşaat yeniden başlamıştı. Bakanlığın sonradan yapı ruhsatı vermesi üzerine TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi ruhsatın iptali istemiyle dava açmıştı.
İmar rantına sınır mı?
28 Kasım 2025, 20:30
İmar rantına sınır mı?
Paylaş:
