Hızlı kentleşme ve nüfus artışı, çok sayıda sorunun kaynağıdır. Konunun sosyal ve kültürel boyutu bir yana özellikle büyük kentlerimiz göçle gelen nüfusun gereksinimi, planlama ve altyapı sorunlarını çözemedi. Şu anda planlı bölgelerde niteliksiz, afetlere dayanıksız ve çoğunluğu yorgun yapı stoku bulunmakta. Sosyal alanlar da yetersiz. Gecekondu olarak nitelendirilen bölgeler daha da sorunlu. Çarpık ve plansız yapılaşmanın acı ve ağır sonuçlarını Kahramanmaraş merkezli ve 10 ili yıkan depremde bir kez daha yaşıyoruz.
Kentsel dönüşüme dair ilk yasal düzenleme 1984 yılında, 2981 sayılı “İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun”, ile yapılırken, bunu 3194 sayılı İmar Kanunu (1985) takip etti.
2000’li yıllarda Kentsel dönüşüm projelerine ve aynı yaklaşımda farklı adlarla hayata geçirilen projelerde; 5104 sayılı “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi” Kanunu (2004), 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması” Kanunu (2005) ve 5393 Sayılı “Belediye Kanunu”nun 73. maddesi (2005) yasal dayanak olarak alındı. Son olarak çıkarılan “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”, kentsel dönüşüm uygulamaları konusunda ‘bugüne kadar yapılan en kapsamlı düzenleme’ olarak değerlendirildi.
Mevzuat kısmı tamam da, ya uygulama aşamasındaki gerçekler? Depreme dayanıklı, çağdaş kentler yaratmada çare olarak görülen kentsel dönüşüm konusunda elini taşın altına koyan önceki dönem İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Aziz Kocaoğlu ile görev süresince gerçekleştirdiği projeleri ve bu alanda Türkiye’ye örnek olacak ilkeleri konuştuk. Günün sıcak gelişmesi deprem konusuna da değinen Kocaoğlu, “Bu deprem, sağlıklı koşullarda yaşamanın ve kentsel dönüşümün ne kadar önemli olduğunu bir kez daha hatırlattı. Kentsel dönüşümün hızlanması ve bir an önce tamamlanması için hep birlikte elimizden gelen her türlü çabayı göstermeliyiz. Bir yandan bizim yaptığımız gibi yüzde 100 uzlaşıyla bir seferberlik başlatarak, bir yandan ilçe belediyelerin planlamalarıyla teşvik ederek, vatandaşlarımızı ikna ederek hep birlikte bu problemi çözmek zorundayız. Dayanıksız yapılardan kurtulmanın tek yolu kentsel dönüşümdür” diyor.
Sayın Kocaoğlu, kentsel dönüşüm ağırlıklı olarak sizin İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı yaptığınız dönemde Türkiye’nin gündemine yerleşti. Siz kentsel dönüşüm için ilk adımı nasıl attınız?
Türkiye’de şu anda ‘kentsel dönüşüm’ adı altında ya şahıslar tarafından kent merkezindeki eski binalar yıkılarak yerine aynısı yapılıyor ya da devlet tarafından TOKİ veya Emlak Bankası tarafından Hazine arazilerine yani boş alanlara toplu konutlar yapılıyor. İzmir’de 30 Ekim 2020’de yaşanan deprem felaketi sonrasında da Bayraklı başta olmak üzere diğer ilçelerde de yıkılan binaların yenilenmesi amacıyla yüzde 20, ada bazında olursa yüzde 30 yoğunluk verildi. Ama mantık yine aynı, sadece eski binayı yenilemek…
Kentsel dönüşüm sadece eskiyen binayı yenilemekten ibaret bir inşaat işi değildir, ileriye dönük 40-50 yıl sonrasının planlanması yeni kent modellerinin oluşturulması gerekmektedir. Sosyal alanlarıyla, parkları, ağaçlandırılacak bölgeleri ve yollarıyla, spor tesisleriyle, eğitim alanlarıyla, otoparklarıyla ve en önemlisi orada yaşayan ve yaşayacak olanların hayatına dokunacak topyekun bir planlamayı gerektirir.
Biz kentsel dönüşüm için yola çıkarken öncelikle ana ilkelerimizi belirledik. Belediyemiz öncülüğünde yapılıyorsa belediyemiz, TOKİ veya devletin hangi kurumu yapıyorsa onlar için bir yol haritası ortaya koymaya çalıştık.
Nedir o ilkeler?
Birincisi, yüzde 100 uzlaşıyla yapmanız gerekiyor. Bunun olabilmesi için ikinci şart tavizsiz eşitliktir. Herkese eşit ve adil davranmanız lazım. Üçüncü husus, istisnasız güven. Dördüncü husus, tartışmasız adalet. Bunlar kentsel dönüşüm için yola çıkarken olmazsa olmazlardır.
Planlı alanlarda, tabanda aynı büyüklükte yapılan, sosyal donatıya pay vermeyen uygulamalar kentsel dönüşüm değildir. Bina dönüşümüdür. Bu bölgelerde yoğunluk 5-8 emsal civarındadır. Ayrıca çoğunlukla çok değerlidirler. Yoğunluk artışı verilmemeli, ucuz finans desteğiyle dönüştürülmelidir. İnşaat aşamasında ilçe belediyesi ile büyükşehir belediyesi (kentsel dönüşüm daire başkanlığı) birlikte denetlemelidir.
Çoğunlukla gecekondu bölgelerini kapsayan plansız alanlarda kentsel dönüşüm nasıl olmalı?
Gecekonduların büyük çoğunluğu kamu arazileri üzerine yapılmış dayanıksız yapılardır. Ayrıca seçim arifelerinde yapılan imar afları ve tapu dağıtım uygulamaları konunun çözümünü zorlaştırmıştır.
Plansız alanlarda yapı yoğunluğu 1 emsal civarındadır. Binalar 1-3 katlıdır. Zamanla, yatay ve dikey ilavelerle daha da güvensiz hale gelmiştir. Plansız alanlarda dönüşecek alanın inşaat yoğunluğu imar planı çalışmaları ile belirlenmelidir. Yapılan ciddi hesaplamalar ve uygulama pratikleri 2-3 emsalin yeterli olacağıdır.
Buralardaki kentsel dönüşüm uygulamaları için öncelikle çok iyi bir ekip kurulmalıdır. Hangi alanlardan başlanacağı derinlemesine bilimsel çalışmalarla belirlenmelidir. En eski imarsız alanlardan başlamak, istisnalar dışında, uygundur. Merkezi hükümet uygulayıcı değil; mevzuat tıkanıklarını giderici, ön açıcı olmalıdır. İlçe belediyeleri samimiyetle destek olmalıdır. Kenti tanıması, imar ve planlama yetkisi, kadro gücü, bütçe olanakları ve yerelliği, yetkinin büyükşehir belediyelerine verilmesi gerektiğinin kısa açıklamasıdır.
Büyükşehir nasıl bir yol izlemeli?
Kentsel dönüşüm alanının belirlendiğini, haritaların yapıldığını, gerekli izinlerin alındığını varsayalım: Sırasıyla; Mülkiyetlerin arsa olarak tespiti. Mülkiyetlerin bina olarak tespiti. Binaların ruhsatlı, (imar affından) kaçak, inşaatın niteliği gibi özelliklerinin ayrıntılı tespiti. Uygulama imar planının ve yerleşim planının yapılması. Her mülk sahibine en az bir bağımsız bölüm düşecek büyüklük çeşitlemesiyle binaların uygulama projelerinin yapılması. Hangi mülk sahibinin ne büyüklükte taşınmaz alacağının tespiti verilerinin ışığında uzlaşı görüşmelerinin başlaması. Yerin değerine göre yapımcı firmanın maliyet ve karına denk gelecek yaklaşık emsalin tespiti. Uzlaşıdan sonra kapsadığı bütün konular netleştirilmiş bir şartname ile inşaat ihalesine çıkılması.
Her aşamada hem mal sahipleri ile hem de yüklenici firma ile büyükşehir belediyesi sorumlu, yetkili ve tek muhatap olmalıdır. Uzlaşılan mülklerin tapuları büyükşehir belediyesine devredilmeli, inşaatlar bittikten sonra kat mülkiyeti kurulmalı, bağımsız bölümünün tapusu verilmelidir. Yüklenici firmaya şartnamede belirlenmiş şartlara sadık kalarak satış hakkı verilmelidir.
Bu ana ilkeler ana ilkeler ve olmazsa olmazlardır. Özgün koşullara ve sorunlara, her aşamada taraflarca birlikte çözüm üretilmelidir.
İzmir’de neler yapıldığına dönersek…
2004 yılında stratejik planımızı hazırladık, yol haritamızı belirledik. Bu çalışmamızda; ülke belediyecilik tarihinde ilk defa kentin kalkınmasından sorumlu olduğumuzun altını çizdik. Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma gerektiren projelere başlamadan önce hemşerilerimizin kamulaştırmalardan mağdur olmamaları için konut stoku oluşturduk. Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma görüşmelerinde, maliyet bedelinden konut teklif ettik. Kamulaştırma değer tespitlerinde, hemşerilerimizin lehine yasal en yüksek bedel tespiti uygulandı. Kamulaştırma bedellerine itirazda yargı daha yüksek bedel belirlemedi. Bu da ne kadar adil çalışıldığının göstergesidir.
Kentsel dönüşüme hazırlık aşamasında 1/25000’lik ilk master planları yaptık. Dönüşümün gerçekleşmesinin alt yapısını oluşturduk. Bunlara ek olarak projenin inşaat aşamasında maliklerin rezerv konutlarda veya kira yardımı ile ikametleri sağlandı.
İlk projeyi nerede yaptınız, orayı seçmenizin özel bir nedeni var mıydı?
İzmir’de ilk kentsel dönüşümünü Kadifekale’deki heyelan bölgesinde yaşayan vatandaşlarımızın can güvenliğini sağlamak için yaptık. O tam bir kentsel dönüşümdür. Heyelan bölgesine bina yapılamayacağı için Buca’da belediye arsasına 576 konut yaptık, ayrıca yine kentsel dönüşümde değerlendirilmek üzere Uzundere’de TOKİ ile anlaşarak 2 bin 200 konutun yaklaşık 2 binini parasını ödeyerek satın aldık ve bunları rezerv olarak tuttuk. Kadifekale’de yaptığımız çalışmada şöyle bir yol izledik; açtığımız ofiste vatandaşımızla görüşerek herkesin arsasının metrekaresi, üzerindeki binanın metrekaresi, aftan yararlanmış ve affa girmemiş yerlerin ayrı ayrı değerlerini tespit ettik. Buca ve Uzundere’deki konutların değerlerini ayrı ayrı ortaya koyduk. Üzerlerine ödeyecekleri bedelin taksitlerine ilişkin şartları ortaya koyduk. Süreçte çok iyi bir güven ortamı doğdu ve ikna ile herkesle mutabık kaldık.
Konut sahibi arsa veya binasını İzmir Büyükşehir Belediyesi Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı’na devrediyor. Karşılığında mühendislik hizmeti alarak sağlam zemine yapılmış, her türlü altyapısı tamamlanmış, güvenli, yolu ve sokağı belirli, düzenli kentleşme modeline sahip binayı veriyoruz. Kadifekale’de böylelikle heyelan bölgesinde ve Roma Antik Tiyatrosu’nun üzerindeki alan boşaltıldı, antik tiyatro hariç bütün alan ağaçlandırıldı. Denizden itibaren de son tescilli yapı baz alınarak Kadifekale’nin etrafını İzmir’in eski gravürlerindeki gibi boşaltıp ağaçlandırıyoruz. Bu çalışma halen devam ettiriliyor.
Kadifekale başlangıç noktasıydı, çalışmalar daha sonra nerelere uzandı?
Aynı yöntemi Karşıyaka-Örnekköy ve Karabağlar-Uzundere’de de uyguladık. Oralarda da bütün vatandaşlarla aynı mantıkla mutabık kalarak etap etap depreme dirençli, alt ve üst yapısı tamamlanmış planlı bölgelere taşıdık. Şimdi yeni ihaleler açılıyor oralarda. Kentsel dönüşüm çalışmalarımızda Uzundere’de TOKİ’den aldığımız konutları da geçici mekan olarak değerlendiriyoruz. Yani vatandaşımızı ‘burayı yıkıyoruz, ne yaparsan yap’ diye bırakmıyoruz.
Aktepe-Emrez bölgesinde de 10 binin üzerinde konut yapılıyor.
İzmir Büyükşehir Belediyesi arazinin teminini, projeyi, altyapı ve çevre düzenlemesini yapıyor. İhaleye çıkıyor. Diyelim 100’ü vatandaşın olmak üzere toplam 300 konut yapılacak, ihaleye çıkmadan önce proje üzerinde kimin hangi büyüklükte ve hangi dairenin sahibi olduğu biliniyor. Müteahhit vatandaşa teslim ettikten sonra kendi hakkını da satıyor. ‘Efendim, müteahhit kendisine düşen daireleri ayrı blokta topladı, onları daha iyi yaptı’ diye bir şey yok. Hem vatandaşımızın hem de müteahhidin daireleri aynı binanın değişik katlarında ve yerlerinde. Böylelikle oralara yeni taşınanlar da ayrışmıyor. Sosyal dokuyu da güçlendirmiş oluyoruz böylece.
Herkesin gözü kent merkezinde rantı yüksek alanlardayken Kadifekale, Uzundere, Aktepe-Emrez ve Örnekköy gibi müteahhitlik açısından nispeten dezavantajlı bölgelerde bu dönüşümü nasıl başlatabildiniz?
Kentlerin her bakımdan sağlıklı olması, yaşayanların can güvenliği ve sosyal dokunun güçlenmesi açısından gerçek anlamda kentsel dönüşüm şart. Biz 1/25000’lik planları yaparken kentin her tarafında dönüşüm için 16 bölge tespit ettik. Kabul edersiniz ki bunların hepsini aynı anda başlatmak mümkün değil. Birini başlatıyorsun, başarılı olunca diğerlerini de tetikliyor. Kadifekale’den Uzundere’ye, Örnekköy’e başlattığımız projeler başarılı oldu ki devam ediyor. Bir de asıl önemlisi bütün projelerimizi yüzde 100 uzlaşma ile tamamlamamızdır.
Kentsel dönüşüme nereden başlamak gerekir?
Kente dışarıdan gelenlerin ilk yerleşmeye başladığı alanlardan… Neden? Çünkü o insanlar ikinci veya üçüncü nesildir orada yaşıyorlar, eğitim almışlar, apartmanda birlikte yaşamayı, kentli olmayı öğrenmişler, sabit gelirleri var. Oradan peyderpey gecekondulara doğru gitmek gerekiyor.
Konut yapısı sağlıksız, özellikle 2000 yılından önce yapılan yerler yıkılıp yeniden yapılırken kafaya göre, rengarenk yapılar yerine kentsel dönüşümün sağladığı fırsatı değerlendirip kente uygun ve estetik değeri olan yapılaşmaya gidilmeli. Kentlere bir kimlik kazandırılmalı.
Kentsel dönüşümü sadece yerel yönetimin olanaklarıyla yapmak ne kadar doğru? Deprem coğrafyasındaki bir ülkede üstelik “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” bile çıkaran merkezi hükümetin desteği de gerekmez mi?
Ben bu projeleri hükümete de götürdüm. “TOKİ de konut yapıyor, gelin buralarda beraber yapalım. Proje, her şey hazır… Kentin merkezi…” Uzundere’deki konutların temel atma sürecinde Mehmet Özhaseki, Çevre ve Şehircilik Bakanı oldu. Kayseri Belediye Başkanlığı döneminden tanışıyoruz, bir hukukumuz da var. Ancak bizim teklifimize itibar edilmedi. ‘Konut yapıyoruz’ diye boş arazi tercih ettiler. Çevresi heyelan bölgesi olan bir yere Yenitepe adıyla proje yaptılar. Kentsel dönüşüm diye boş araziye konut yapmak gerçek ihtiyacı karşılamaz. Halbuki bizim yaptığımız Uzundere, Örnekköy ve Aktepe-Emrez örnek alınabilirdi. Aynı şey Bayraklı sırtlarında oldu. 1995 yılı Kasım ayındaki sel felaketinden sonra merhum Ahmet Piriştina başkanımızın döneminden başlayarak Odalarla STK’ların katkılarıyla TEMA ve Ege Orman Vakfı ile birlikte Yamanlar silsilesinin devamı olarak Bornova-Eğridere Köyünden itibaren ağaçlandırma yapıldı. Böylelikle hem Laka Deresi’ne gelen sulardan dolayı sel felaketi önlenecekti, Karşıyaka tarafında da Sepetçi Deresi beslenecekti. Hükümet 15-16 yıllık ağaçlandırma alanında önce devlet gücünü kullanarak hastane yaptı, sonra da 30 Ekim 2020’deki deprem felaketi buranın imarı için kullanıldı. Hem ağaçlar kesildi hem millet dağa mahkum edildi. Zaten orada oturacak insanın geliri sınırlı, ulaşım problem, sosyalleşme problem, emekli ise ne yapacak? Ve orada TOKİ’nin yaptığı konutları kaça satacaksınız? Bir sürü çelişkiler yumağı… Bayraklı’nın Manavkuyu ve Mansuroğlu mahallelerinde oturan insanın Laka Deresi’nin üzerindeki dağda ‘depremzedeye ev’ diye onu almasının bir mantığı yok. TOKİ o konutları ‘Hazine arazisine ev yapacağım’ diye yaptı. Başka hiçbir hesabı yok. Halbuki bizim kentsel dönüşüm yaptığımız yerlerde arazi de konut da kıymetli. Kentin merkezindesiniz, tek vasıta ile istediğiniz yere ulaşabilirsiniz, herkes sosyal bir ortamda yaşıyor.
Mesela ‘Fikirtepe’ye para lazım’ diyorlar. Kent merkezinde arsa sahibine yüzde 40-45 pay verdiğiniz her proje kazanır. İzmir’de Uzundere’de başladığı için örnek veriyorum, proje yapan müteahhit şimdi az kazanır ama o proje nedeniyle çevrede yaşanan değişim ikinci etapta gayrimenkulün değerini artırdığı için kazanç oranı yükselir.
Bayraklı’nın körfeze bakan yamaç kısmı ile Ege Mahallesi’nde de dönüşüm projeleri vardı.
Bayraklı’da asansörüyle, yeşil alanlarıyla herkesin beğendiği çok güzel bir proje yaptık. Ancak bir iki arkadaş ‘iki kat daha fazla yapsak nasıl olur’ moduna girdi ve milleti beklentiye sokunca proje kadük kaldı.
Ege Mahallesi’nde de oradaki Roman vatandaşları yerinden etmeden, belediyenin arsası olan yerlerde karma projeler yaptık. Belediyenin arsası çok olunca vatandaşa daha kolay ulaşılabiliyor, vatandaşa pozitif ayrımcılık yaparak problem çözülebiliyor. İzmir Büyükşehir Belediyesi’ni bizim yönettiğimiz dönemde benim ve arkadaşlarımın kafasında hiçbir zaman kiracılar dahil olmak üzere Roman vatandaşları oradan çıkarmak yoktu. Yer hakkı olmayanı bile çok düşük kira bedelleri ile orada tutmayı sağlamak vardı. Orası da kentin merkezinde gökdelenler bölgesinde ve çok kıymetli bir yer. Uzlaşı süreci devam ediyordu, hatta birkaç gayrimenkul sahibiyle de anlaşmıştık. Yakında çalışmaların başlayacağını zannediyorum.
Ege Mahallesi’nde oturan insanların düzenli bir işi yok, kentin merkezinde geçici işlerde çalışıyorlar. Bu insanları bir şekilde kentin dışına gönderip sonra da ‘gel kentin merkezinde düzensiz işlerde çalış’ derseniz hayatını idame ettirmesi zorlaşır. O toplumun yapısına, eğitimine, ekonomisine, yapabileceği işlere göre formül bulursanız, onların yaşamını kolaylaştırırsanız o zaman projeniz geçerli olur, anlam kazanır ve değer katarak insanların yaşam standartlarını yükseltmiş olursunuz. Ege Mahallesi’ndeki dönüşüm bölgesinde de rezidanslarda da insanlar beraber yaşayacak. Mesela Bornova’daki bütün Romanlar benim kardeşimdir. Eşim çocuk doktoru, bütün romanların çocuklarını o büyüttü. Benim de ağabey-kardeş gibi teklifsiz olduğum insanlar var. Romanlar da bizim vatandaşımız ve bu kentte en az bizler kadar hakları var. İnsanları kaynaştıracaksın, çünkü hayatın anlamı bu.
Kentsel dönüşümün ana unsuru ağırlıklı olarak inşaat mı?
Benim İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığım sürecinde Kadifekale projesini yaparken Kentsel Dönüşüm Daire Başkanımız Muhittin Selvitopu şimdi Karabağlar Belediye Başkanı, onun yerine gelen Selçuk Savcı, ardından imardan sorumlu genel sekreter yardımcısı olan Suphi Şahin ve şu andaki Kentsel Dönüşüm Daire Başkanı Arzu Özçelik, ekip hala görevde yani ve kentsel dönüşümde ciddi yol alınabilecek durumda.
Kentin yenilenmesi, yenilenirken dönüşmesi lazım. Bu konularda sosyal bilimci, şehir ve bölge plancısı, sosyolog olarak Prof. Dr. İlhan Tekeli ile birlikte çok çalıştık. Kentin temel unsurlarını uzlaştırmadan kentsel dönüşüm yapamazsın. Böyle bir dünya yok, böyle bir insanlık böyle bir şehircilik de yok.
İzmir diğer kentlerden farklı özelliklere sahip. Kente sonradan geleni kucaklıyor. İstanbul’da İstanbulluyu bulamazsın. Mesela; şehrin kelli felli işadamlarını vatandaş kolay kolay göremez. Halbuki İzmir’de sanayi odası başkanını, ticaret odası başkanını kanaat önderlerini, belediye başkanlarını Pasaport’ta çayını kahvesini içerken, birbirleriyle sohbet ederken görebilirsin.